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探究房地產項目投資回收期的影響因素

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摘要:隨著我國經濟的發展,我國房地產業的發展規模逐漸擴大,現已成為我國經濟發展的重要組成部分,房地產投資項目中的一個重要經濟指標就是投資回收期,投資回收期也被稱為投資回收年限,主要是指項目投產后獲得的收益總額達到該投資項目投入資產總額所需要的年限,合理的預測投資回收期可以為房地產投資開發提供決策支持。基于此,本文主要對房地產項目投資回收期的影響因素進行探討,希望為相關人士提供有價值的參考。

關鍵詞:房地產項目;投資回收;影響因素

隨著我國城市化建設的不斷加快,房地產行業得到了迅猛的發展,雖然房地產項目具有巨大的利潤回報與升值潛力,但是房地產項目也面臨著更大的風險。目前,許多房地產開發商受到高利潤回報與高升值潛力的吸引,都開始紛紛涉及商業地產領域,這就導致房地產項目面臨的風險種類逐漸增多,房地產項目投資回收期可以為項目決策提供有價值的參考意見,實現房地產項目營業期間的長期盈利。由此可見,對房地產項目投資回收期的影響因素進行探討具有重要的現實意思。

一、投資回收期的計算方法

投資回收期具有一定的時間概念,反應的是資金循環的速度,資金回收期一般以年作為單位,在對投資回收期進行計算時,主要以建設開始期作為起始期,也就是所說的投資年,目前我國投資回收期主要分為靜態投資回收期、動態投資回收期兩種,接下來將對這兩種回收期進行一一的探討。靜態投資回收期:在對靜態投資回收期進行計算時,無需對資金的時間價值進行計算,由于房地產項目在每年凈收益會出現相同于不同的兩種情況,所以在對靜態回收期進行計算時,也要將其劃分為兩種計算方式。第一種計算方式是以平均凈收益基礎進行計算,在使用這種方法進行計算時,房地產項目在凈現金流量上每年處于相同的狀況,其具體的計算公式為:投資回收期=項目總投資/項目年平均凈收益額,該計算公式中想要獲取平均凈收益額的數值,就需要對房地產開發項目在一段時間的收益額進行估算。在應用靜態投資回收期的計算方法時,需要滿足以下條件。首先,房地產項目在第一年的年初階段包括全部投資額。其次,凈收益在投資的當年就已經發生。最后,房地產項目的每年凈收益相同。只有滿足以上幾種條件,才能有效地保證計算結果的準確性。第二種計算方法主要是以累計凈收益額為基礎進行計算,這種計算方式的房地產項目的每年凈收益額不一致,在使用該計算方法進行計算時,主要的參考的依據為財務現金流量中所顯示出來的數據。主要的計算公式為:投資回收期=開始出現累計凈現金流量正直的年份-1+上年累計凈現值的絕對值/當年的現金量。靜態投資回收期的計算優勢為計算效率高、結果清晰、淺顯易懂,所以在一些簡單的房地產項目中決策中應用靜態投資回收期來判斷項目的好壞,具有重要的應用價值,但是這種計算方法也具有一定的劣勢,劣勢主要體現在以下兩方面,首先在評判項目的好壞情況時,只能在資本回收之前進行評判,不能反映資本回收后的項目發展。其次,在計算時,沒有對資金的時間價值進行綜合的分析,所以該價值的結果具有一定的不準確性。動態投資回收期:動態投資回收期的計算方法與靜態投資回收期的計算方法相比,唯一的不同點就是需要在計算凈現金流量之前,乘以貼現系數。其中具體的計算公式為:投資回收期=凈現金流量的累計折現值轉為正直的年份-1+上一年凈現金流量累計折現值的絕對值/出現正值年份的凈現金流量折現值。動態投資回收期的計算方式與靜態投資回收期相比,更加符合實際情況,所以我國提倡房地產項目應該計算方式來對項目投資回收期計算。

二、房地產項目投資回收期影響因素分析

(一)房地產調控政策的影響現階段房地產行業掌握著我國經濟發展的命脈,為了實現房地產的可持續發展,加強經濟建設,我國就會出臺相關的政策來對其進行相應的調整。例如,我國在某一年房價與房地產投資增長過快,為了對這一現狀進行有效的調控,在同年政府出臺了穩定住房價格的相關政策。國家出臺的調控政策會使項目收益與投資成本發生根本性的改變,一些企業在對房地產項目進行投資時,就會考慮政府調控政策的這一影響因素,并且受到該因素的影響,一些居民也會考慮是否要對房屋進行購買,從這種情況來看,政府的調控政策會對房地產項目收益與項目投資造成影響,使其發生變化,從而影響房地產項目的投資回收期。

(二)主營項目的影響影響房地產項目成功與否的關鍵內容就是房地產招商的優良,一般情況下,在房地產項目竣工結束之后,都會對主營項目進行選擇。目前,我國房地產項目設計的主營項目有很多,例如,商場、餐廳等,主營業務是否經營成功與房地產的盈利能力具有直接的影響。如,我國在某一年內,房地產行業得到了迅猛的發展,房地產項目數量與發展規模都在呈逐年上升趨勢,這就對建材的需求量提出了更高的要求,但是近幾年,建材賣場的需求量逐漸減小。主營項目是商業地產的重要的標志,如果其選擇不恰當或者不合理,導致經營慘淡,就會降低房地產項目的競爭優勢,在這樣的情況下,也會對房地產項目的投資回收期造成影響。
(三)地段的影響房地產項目中所選取的地段直接決定其是否增值以及增值幅度,這主要是由于地段與土地增值潛力息息相關,不同的地段,地價、房價等具有較大的差異,通過調查發現,現階段影響我國房地產項目的地價、房價的重要因素是地段與市中心的距離,這就說明,在不同的地段,地價差異明顯。現階段我國許多學者在對開發成本進行分析之后認為地價與房價成正比,地價越高其房價也就越高。在地價高、房價高的城市區域經濟發展迅速,人口較為密集,交通便利,這就為租房人員提出了較大的營業能力,所以在這些地段中,房地產項目無論是在經濟收益上還是在現金流量上都具有明顯的優勢,這就在一定程度上縮短了地產項目的投資回收期。

(四)建設期投資額的影響對于房地產行業而言,影響現金流入主要來源有兩方面,即租賃收入、銷售收入,而在建設期間的現金流出主要是指工程造價、稅費、土地費等,一些具有商業性的房地產建筑,如果不具有優勢的賣點,如果是處在一個地段內,這些建筑的租賃或者是銷售價格就會具有統一性,在營業期間,所獲取的現金流入的總量也不會具有較大的差異,這時影響房地產項目投資回收期的就是建設期的投資額,建設期的投資額越少,就可以更快的回收資金,資金回收期也就會越來越短。

(五)房價的影響房價隨著市場的供求是不斷發生變化的,所以房價具有一定的不穩定性,這也就決定經營者的收入的不穩定性,在房地產項目中經營者承擔的風險較大。目前,我國房地產市場供求變化主要與我國的經濟發展水平有關,這主要是由于經濟發展會使我國的土地資源利用率逐年減少,這也就對我國房地產項目投資開發的數量造成了限制,在一些經濟發達的市中心,房屋的建造數量已經逐漸接近飽和狀態,這種情況就使得房價逐年升高,房屋銷售價格的提高就會在一定程度上增加房地產投資項目的收益,相對應的投資回收期就會縮短。

三、結語

綜上所述,房地產項目投資回收期是一項重要的評價指標,因此相關部門應該引起重視,首先要對投資回收期的計算方式進行分許,然后從房地產調控政策、主營項目、地段、建設期投資額、房價等方面對影響房地產項目投資回收期的因素進行分析,進而為房地產項目的健康發展奠定良好的基礎。

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作者:張少麗 單位:珠海市盛世欣興粵東格力貿易有限公司

探究房地產項目投資回收期的影響因素責任編輯:陳老師    閱讀:人次
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